Bank nói gì về việc siết cho vay nhà đất? ~ Căn hộ dream home

Trong khi NHNN khẳng định không có chính sách siết tín dụng bất động sản, dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016 lại có nhiều kiến nghị mang tính thắt chặt với dòng vốn này.

Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước đang nhận được nhiều quan tâm từ dư luận, đặc biệt là những người có nhu cầu mua căn hộ đặt tại có thể bị chịu tác động ảnh hưởng từ động thái siết chặt quy định cho vay của cơ quan quản lý.

Tại dự thảo mới, NHNN đã đề nghị quy định chặt chẽ hơn về tiến trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... của các khoản vay mua căn hộ để ở. Đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.

Bên cạnh đó, cơ quan soạn thảo còn bổ sung một loạt nhu cầu vốn yêu cầu các ngân hàng không được cho vay, như cho vay để khách hàng chứng minh khả năng tài chính trong các giao dịch với bên thứ ba; cho vay thanh toán giao dịch tiền đặt cọc dự án hình thành trong tương lai chưa đủ điều kiện; cấm đoán vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa…

Siết cho vay để tránh đầu cơ?

Phân tích và lý giải đề xuất cấm cho vay chứng minh năng lực chuyên môn tài chính, NHNN cho biết thời gian qua, một số ngân hàng đã thực hiện cho vay khách hàng chứng minh năng lực chuyên môn tài chính để đi du học, bảo lãnh, góp vốn thành lập doanh nghiệp.

Các khoản vay này được cấp cho khách hàng rồi dùng để gửi ngân hàng tại chính ngân hàng nhằm chứng minh tài chính. tuy vậy, do các khoản vay này thường không có tài sản đảm bảo, không có nguồn trả nợ rõ nét, dễ tiềm ẩn khủng hoảng, nên NHNN đã có văn bản cảnh báo.

NHNN cho rằng cần cấm cho vay trong lĩnh vực này để đảm bảo nguồn vốn vay được sử dụng đúng mục đích và điều hành và kiểm soát khủng hoảng rủi ro của các tổ chức tín dụng.

Với đề xuất cấm cho vay đặt cọc dự án hình thành trong tương lai, NHNN cho biết các ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc thường hướng đến việc chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, phần đông dự án sẽ chuyển nhượng này lại chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch, như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Sau khi ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư có thể hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thành được thủ tục pháp lý, khi ấy rủi ro khủng hoảng sẽ đổ về phía ngân hàng. NHNN đánh giá việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn trong trường hợp này rất khó khăn, tiềm ẩn rủi ro khủng hoảng.
Nhiều quy định tại dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 39/2016 của NHNN mang tính thắt chặt dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Ảnh: Chí Hùng.

Nhiều quy định tại dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 39/2016 của NHNN mang tính thắt chặt dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Ảnh: Chí Hùng.

Với đề nghị thắt chặt quy định cho vay mua nhà để tại, NHNN cũng Lý giải yếu tố hoàn cảnh thời gian qua một số ngân hàng cho vay cá nhân với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản có số tiền lớn. Điều này tiềm ẩn khủng hoảng rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường bất động sản. Do đó, NHNN cho rằng cần có quy định chặt chẽ với các khoản vay này.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký cộng đồng Ngân hàng (VNBA), cho biết hoàn cảnh lúc này có đến 70% tài sản bảo đảm tại các ngân hàng là bất động sản, nếu cho vay ồ ạt khi giá bất động sản bị đẩy rất cao, bản thân các ngân hàng sẽ là bên chịu nhiều khủng hoảng rủi ro khi thị phần bất động sản gặp biến động.

Ông ví dụ trước đây, một căn nhà có giá 100 triệu đ/m2, ngân hàng cho vay 50% giá trị nhà tức 50 triệu đ/m2. Tuy nhiên, bây giờ, giá nhà đất đất được đẩy lên 300 triệu VND/m2, tức ngân hàng phải cho vay 150 triệu VND. Trong trường hợp này, khi giá nhà đất giảm xuống, ngân hàng chính là bên chịu rủi ro.

Vị chuyên gia cho biết thêm hiện ngành ngân hàng không đặt vấn đề siết tín dụng bất động sản, nhưng luôn cảnh báo khủng hoảng và bản thân các ngân hàng phải thận trọng với các khoản vay này.

Trong đó, quan điểm của NHNN là vẫn chỉ đạo các ngân hàng cho vay trong lĩnh vực bất động sản, nhưng phải chọn lọc đối tượng phù hợp. Nếu nhu cầu mua nhà ở thật, dự án đầy đủ pháp lý, đủ vốn tự có, ngân hàng sẵn sàng cho vay. Ngược lại, nếu vay vốn để đầu cơ, kinh doanh rất cần phải kiểm soát.

“Có trường hợp cá nhân vay hàng chục tỷ vnđ, mua 10-20 căn căn hộ chung cư, biệt thự để đầu cơ, khi Thị phần khan hiếm thì bán giá cao. Không thể xếp trường hợp này vào nhóm vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống được”, ông Hùng nhấn mạnh.

Tập trung vốn cho nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết việc kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là cần thiết. Tuy nhiên, HoREA cho rằng 1 số nội dung trong dự thảo mới chưa hợp lý.

chi tiết cụ thể, cộng đồng đánh giá việc ngân hàng không được cho vay khách hàng để chứng minh tài chính trong giao dịch với bên thứ 3 là phải chăng nhưng với trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm, HoREA đề xuất vẫn nên cho vay.
NHNN muốn tập trung dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản nhà tập thể, nhà ở thương mại giá rẻ. Ảnh: Thạch Thảo.

NHNN muốn tập trung dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ. Ảnh: Thạch Thảo.

Với đề xuất siết quy định về việc vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở, đặc biệt là các khoản vay giá trị lớn, HoREA cho rằng Điều này có thể khiến các ngân hàng siết tín dụng với các khoản vay mua bất động sản cao cấp, vì đó là những khoản vay giá trị lớn.

Do vậy, HoREA cho rằng nên thay thế từ kiểm soát bằng từ quản lý hoặc tăng tốc quản lý và NHNN cần quy định thế nào là khoản vay có giá trị lớn để tiện lợi cho công tác thống kê và điều hành quản lý.

Từ phía NHNN, bà Hà Thu Giang, Phó vụ trưởng phụ trách Vụ tín dụng các ngành kinh tế, cho biết thời điểm qua, cơ quan quản lý đã có khá nhiều chỉ đạo liên quan tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Trong đó, NHNN vẫn yêu cầu các ngân hàng dịch vụ thương mại tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án khả thi, đảm bảo tính pháp lý, thanh khoản, chủ đầu tư, khách hàng có khả năng trả nợ, dự án thỏa mãn nhu cầu nhà ở thật của khách hàng...

Bà Giang cho biết thực tế, tín dụng trong lĩnh vực bất động sản vẫn tăng trong quá trình qua nhưng mức tăng chậm hơn so với giai đoạn trước 2018 vì cần phải điều hành và kiểm soát.

mặc dù vậy, tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản cho mục đích tiêu dùng luôn cao hơn so với mục đích kinh doanh, chiếm khoảng 60% tổng dư nợ bất động sản, cho thấy dòng vốn tín dụng chảy vào lĩnh vực này vẫn đang đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực tế của người dân.

“NHNN sẽ tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng kiểm soát và điều hành cho vay trong lĩnh vực này, đảm bảo an toàn vẫn cho vay với doanh nghiệp, dự án tốt, khả thi, Trong những số đó tập trung nhắm đến phục vụ nhu cầu thực của người dân tại các dự án nhà xã hội, nhà thương mại giá rẻ…”, bà Giang nhấn mạnh.